Nachdem bereits das Landgericht Heidelberg im Juli entschieden hatte, dass eine Mietminderung wegen staatlich verordneter Ladenschließung nicht möglich ist, hat auch nun das Landgericht Frankfurt einem Vermieter insoweit Recht gegeben. Geklagt hatte der Vermieter eines Einzelhandelsgeschäfts einer größeren Bekleidungskette, welche aufgrund der Verordnung des Landes Hessen während der Zeit der Schließung sämtlicher Verkaufsstätten des Einzelhandels in der Zeit vom 18.03.2020 bis 20.04.2020 keine Miete mehr bezahlt hatte. Die beklagte Mieterin berief sich darauf, dass sie während der Zeit der Schließung nicht zur Mietzinszahlung verpflichtet sei, da die Verkaufsfläche eben nicht zum vertraglich vorgesehenen Verwendungszweck wegen der staatlichen Schließung genutzt werden konnte. Auf jeden Fall stünde ihr ein Anspruch auf Vertragsanpassung aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage zu.
Das Landgericht Frankfurt ist dieser Argumentation nicht gefolgt. Staatliche Maßnahmen könnten zwar grundsätzlich die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindern und somit einen Sachmangel darstellen. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursache in deren Beschaffenheit haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeingesundheitlichen Gefahren. Sie knüpfen jedoch nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden.
Mit der staatlich verordneten Schließung hat sich für die Bekleidungskette lediglich das allgemeine Verwendungsrisiko verwirklicht, welches allein von ihr zu tragen ist. Der Vermieter hat die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand bereitgestellt. Der Umstand, dass die Nutzung für die Beklagte nicht wie von ihr beabsichtigt möglich war, liegt in ihrem Risiko.
Auch ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB kommt nicht in Betracht. Zum einen konnte das Gericht nicht feststellen, dass die Parteien den Mietvertag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie vorausgesehen hätten, dass es zu einer staatlich angeordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels kommen würde. Darüber hinaus ist der Beklagten das Verhalten am unveränderten Vertrag zumindest nicht unzumutbar. Eine Vertragsanpassung setzt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH voraus, dass diese zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheint. Dies liegt vorliegend nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt nicht vor.
Zumindest in der landgerichtlichen Rechtsprechung scheint sich somit abzuzeichnen, dass die Kosten der pandemiebedingten Schließungen im Wesentlichen vom Mieter zu tragen sind. Sowohl das Landgericht Frankfurt als auch das Landgericht Heidelberg haben in ihren Entscheidungen darauf verwiesen, dass gewerbliche Mieter von den staatlichen Maßnahmen nicht nur belastet sind, sondern eben z.B. durch den Kündigungsausschluss oder die Möglichkeit, Kurzarbeitergeld für ihre Mitarbeiter zu erhalten, auch gefördert werden.
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