In vielen Mietverträgen über Geschäftsräume ist vorgesehen, dass im Fall der Durchführung energetischer Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung gemäß der gesetzlichen Regelung (Erhöhung der jährlichen Miete um 11 %) vorgenommen werden kann.
Eine entsprechende Regelung wird in den Formularmietverträgen häufig wie folgt formuliert:
„Führt der Vermieter Maßnahmen zur Modernisierung der Mietsache oder zur nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser durch oder ist er zu Veränderungen aufgrund behördlicher Anordnung verpflichtet, ist er zu einer nachfolgenden Mieterhöhung entsprechend §§ 595 – 595 b BGB berechtigt.“
Nach der gesetzlichen Regelung in § 555 e BGB steht dem Mieter bei entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses Sonderkündigungsrecht kann bei Wohnraummietverhältnissen nicht ausgeschlossen oder abbedungen werden.
In Geschäftsraummietverhältnissen ist die Regelung grundsätzlich zu Ungunsten des Mieters abdingbar. Problematisch ist, dass in vielen Formular-Gewerberaummietverträgen dieses Sonderkündigungsrecht nicht ausgeschlossen wird. Dies hat zur Folge, dass der Mieter nach Zugang einer Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis kündigen kann. Bei Gewerberaummietverhältnissen, die häufig für Zeiträume von 5 oder 10 Jahren fest abgeschlossen werden, wird diese Sonderkündigungsmöglichkeit von dem des Vermieter regelmäßig nicht gewünscht sein.
Mittelbar kann das Fehlen eines Ausschlusses des Sonderkündigungsrechtes ggf. auch zur Folge haben, dass der Vermieter aufgrund des Drohens der Sonderkündigung darauf verzichtet, eine Mieterhöhung wegen einer energetischen Sanierung gegenüber dem Mieter auszusprechen.
Aufgrund dieser Umstände besteht daher Handlungsbedarf für die Vermieter von Geschäftsräumen. Unstreitig ist, dass das Kündigungsrecht des Mieters im Wege einer individualvertraglichen Vereinbarung ausgeschlossen werden kann.
Noch nicht obergerichtlich entschieden ist, ob ein solcher Ausschluss in gleicher Weise im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters erfolgen kann. Ein Kündigungsausschluss sollte bereits in den Geschäftsraummietvertrag eingefügt werden.
Bis auf weiteres empfiehlt es sich, im Falle einer energetischen Modernisierung stets den sichersten Weg einer individualvertraglichen Vereinbarung in Form einer zusätzlichen schriftlichen Vereinbarung, die dem Mietvertrag als Nachtrag beigefügt werden sollte, zu beschreiten. Hierbei muss darauf geachtet werden, dass diese zusätzliche Individualvereinbarung mit dem Mieter nicht erst vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme selbst, sondern vor der Übermittlung der Modernisierungsankündigung getroffen wird, da die Entstehung des Sonderkündigungsrechtes an die Übermittlung der Modernisierungsanzeige anknüpft.
